0

Аренда недвижимого имущества

Арендная плата может стать неплохим источником дохода для того, у кого есть более двух квартир (домов) и альтернативой дорогим кредитам на недвижимость для тех, у кого таковой не имеется вовсе.

И арендодатель, и арендатор заинтересованы в том, чтобы оформить свои взаимоотношения юридически. Ведь заключение договора аренды в надлежащей форме стимулирует стороны к выполнению своих обязательств и гарантирует возможность защиты нарушенного права в суде. Поэтому даже необходимость уплаты подоходного налога не должна останавливать арендодателя при подписании договора. Кроме того, арендатор сможет зарегистрироваться по новому месту жительства в паспортном столе органов внутренних дел. О том, на какие моменты следует обратить внимание при заключении договора аренды квартиры, пойдет речь далее.
Форма договора и стороны.

Договор аренды жилья должен заключается в простой письменной форме (1). Нотариальное заверение и государственная регистрация сделки в данном случае не требуются вне зависимости от срока, на который заключается договор.

Если сторонами договора являются физические лица, достаточно собственноручной подписи арендодателя и арендатора на договоре, который может быть изложен как в виде одного документа, так и в виде обмена письмами, телеграммами и т.д. Если же одной из сторон договора аренды выступает юридическое лицо, подпись полномочного представителя компании заверяется печатью предприятия.

Выступая арендатором жилых помещений, юридическое лицо может использовать их исключительно для проживания физических лиц (например, своих сотрудников). Для того чтобы использовать помещение в других целях, необходимо перевести помещение из жилого фонда в нежилой (2). Эта процедура является достаточно сложной и занимает много времени. Кроме того, по большей части речь идет о помещениях, неприспособленных более для постоянного проживания (3).
Права и обязанности

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения:

Арендатор обязан:

* использовать жилье только по назначению, то есть исключительно для проживания;
* обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;
* производить перепланировку и реконструкцию только с согласия арендодателя;
* своевременно вносить арендную плату за жилье;
* самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
* производить текущий ремонт жилого помещения.

Арендатор имеет право:

* с согласия арендодателя вселять в жилье других лиц для постоянного проживания в нем;
* предварительно уведомив арендодателя, вселить в жилье других лиц для временного в нем проживания без взыскания с них арендной платы;
* с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду.

Арендодатель обязан:

* передать арендатору жилое помещение в состоянии, которое отвечает условиям договора и его назначению;

Арендатор в присутствии арендодателя должен убедиться в том, что состояние жилья соответствует условиям договора. Если же имеются какие-то недостатки, не упомянутые в договоре, следует составить акт, в котором подробно их описать, подписать его вместе с арендодателем и приложить к договору. Это поможет избежать недоразумений по окончании срока действия аренды.

* производить капитальный ремонт жилья;
* без согласия арендатора не производить перепланировку, если таковая существенно изменить условия пользования жильем;
* предупредить арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, которое передается в аренду. В противном случае арендатор может претендовать на уменьшение размера арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков.

Условия, предусмотренные законом, в договоре указывать не обязательно. А вот, если стороны желают предусмотреть какие-то дополнительные условия или по-иному, чем в законе, урегулировать отношения между собой, такие пункты нужно будет внести в договор.

Например, договором можно предусмотреть обязанность арендатора застраховать жилье. Законом такая обязанность предусмотрена только, если предметом договора аренды является государственное или коммунальное имущество. Договором также может быть предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя. Или, к примеру, на арендатора может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт жилья с последующим зачислением стоимости ремонта в счет арендной платы.

Договором обязательно устанавливается размер платы за пользование жильем, сроки и форма оплаты. Может быть предусмотрен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы. Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором отдельно, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.
Срок действия договора и его пролонгация

Договора аренды жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, он считается заключенным на 5 лет.

Договор аренды жилого помещения, заключенный на срок менее одного года, считается краткосрочным наймом. К таким договорам не применяется ряд положений, применимых к долгосрочным договорам. А именно: право арендатора на вселение других лиц для постоянного проживания, а также право на вселение временных жильцов; преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественное право арендатора на покупку жилья; право арендатора на заключение договора субаренды.

По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок, а в случае его продажи – на приобретение жилья. Это значит, что если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать или продать квартиру, он должен в первую очередь предложить сделку арендатору и только в случае его отказа может заключить договор с третьим лицом.

Не позднее 3 месяцев до окончания срока действия договора арендодатель может предложить арендатору заключить новый договор на тех же или на других условиях, либо сообщить о своем намерении более не сдавать помещение в аренду. Если же, сообщив о своем отказе заключить договор аренды на новый срок, арендодатель сдаст помещение другому лицу, ему придется возместить бывшему арендатору убытки, связанные с отказом от договора. Бывший арендатор также будет иметь право требовать переведения на него прав нанимателя.
Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон.

Арендатор имеет право в любой момент отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за три месяца. В противном случае, арендодатель может требовать выплаты арендной платы за три месяца, если докажет, что в течение этого срока не мог заключить договор аренды на тех же условиях с другим лицом.

Если отказ мотивирован тем, что помещение стало неприспособленным для проживания, срок в три месяца не применяется.

Арендодатель может требовать расторжения договора аренды в случае необходимости использования помещения для проживания его самого или членов его семьи. В таком случае он должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца.

Если жилье используется не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить правонарушения, а в случае, если предупреждение будет проигнорировано, расторгнуть договор. Все предупреждения следует делать в письменной форме в виде заказного письма с уведомлением о вручении.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут решением суда, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев, а при краткосрочном найме – более двух раз.

Если арендодатель докажет, что арендатор разрушает или портит жилье суд также может принять решение о расторжении договора. Доказательством в данном случае может служить протокол об административном правонарушении, акт обследования жилого помещения представителями ЖЭКа и т.д. В некоторых случаях арендатору может быть дан срок не более года на восстановление жилья.

Договором можно предусмотреть другие условия расторжения договора. Например, может быть установлен более длительный, чем 6 месяцев срок задолженности по арендной плате, при котором договор может быть расторгнут.

Список нормативных актов в порядке их упоминания в тексте.

1. ст.811 Гражданского кодекса Украины.
2. ст. 7, 8 Жилищного кодекса Украины.
3. «Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и помещений неприспособленными для проживания», утверждено Постановлением Совета Министров УССР от 26.04.1984 г. №189.

admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *